コラム「福岡LIFE」

福岡市で不動産投資を考えている人もいるでしょうが、その際にポイントになるのが利回り。利回りの高い物件と低い物件があり、収益性が異なっています。収益が上がりやすいのは高利回り物件ですが、ただ高利回りであればいいというものでもありません。

そこで今回の記事では、不動産投資における利回りについて説明したのちに、福岡市で利回りの高い物件を選ぶうえでの注意点をまとめてみます。福岡市で投資用賃貸マンションやアパート、ビル、住宅を探すことを考えている人はぜひ以下の記事を参考にしてください。

不動産投資における利回りとは？

まずは、不動産投資における利回りとは、どのような数字かを考えてみましょう。

不動産投資における利回りとは、投資した不動産を運用して、年間どれくらいの収益が得られるかの割合を示した数値のことです。物件取得費に対して、どのくらいの家賃収入が得られるかを表した数字ともいえます。

様々な利回りがある

利回りと一口に言っても、様々な種類があります。次のような種類です。

• 表面利回り
• 実質利回り
• 想定利回り
• 現行利回り

表面利回りは単純計算による利回りで、購入額に対する1年間の家賃収入の割合です。実質利回りでは、家賃収入から投資不動産を購入したときの諸経費や年間の維持費を差し引いて算出します。こちらの方が正確な利益の率と言えるでしょう。

想定利回りは、投資用不動産で満室状態が続くと仮定した場合の利回り。現行利回りは文字通り、現在の入居状態に基づいた利回りです。

不動産投資の利回りといっても、以上のようにいろいろな計算方法があるので、しっかり確認しておく必要があります。

利回りの計算方法

利回りの計算方法、特に表面利回りと、実質利回りの計算方法を紹介します。

表面利回りの計算式は以下の通りです。

年間収入÷購入金額×100

実質利回りの計算式は以下の通りです。

（年間収入―年間諸費用）÷（購入金額＋購入時の諸経費など）×100

不動産投資をする場合、表面利回りだけ見て判断してはいけません。家賃収入はすべて自分の手元に入ってくるわけではなく、諸経費や維持費を差し引く必要があります。

したがって、投資用物件の購入では、実質利回りを見ることがとても大切なのです。

福岡市で利回りの高い物件を選ぶうえでの注意点

不動産投資をする場合、少しでも利回りの高い物件を選んで、利益を上げる必要がありますが、ただ利回りが高いというだけで選ぶのは禁物です。利回りが高いと謳う不動産会社紹介の物件には注意点もあるのです。

そこでここからは、福岡市で利回りの高い物件を選ぶ際の注意点をまとめてみます。

条件を確認

福岡市で利回りが高いと売り出されている投資用物件の中でも、条件が悪いものがあります。次のような条件になっているところは要注意です。

• アクセスが悪いエリア
• 需要が低い
• 築年数が古い
• メンテナンス状態が悪い
• 瑕疵がある
• 建築基準や耐震基準を満たしていない

このような物件では、購入価格が安くなるので、一見すると利回りはよくなるように思われます。ところが、安い購入価格に対しての利益の計算になるので、実際は大したことがないことが多いです。

高利回りだからすぐに飛びつけばいいというものでもありません。

修繕費などがかさむことがある

福岡市にもいろいろな投資用物件がありますが、高利回りとなっていても、後でメンテナンス費用がかさむこともあります。最初の実質利回りの計算でもある程度はメンテナンス費用を盛り込んでいますが、それ以上にならないという保証はありません。そうなれば、利益も目減りしてしまうでしょう。

空き室リスクもある

福岡市で高利回りだと宣伝されている物件の場合、入居者が増える可能性もありますが、空き室リスクも当然ついて回ります。利用者が出てこず。空き室が増えれば、家賃収入も大きく減少します。

そうなれば、当初の高利回り予想も覆され、後でのやりくりが大変になります。

利回りが低い物件でもいいものがある

福岡市の利回りが低い物件は敬遠したくもなるでしょうが、意外にお得なこともあります。

例えば、福岡市内の立地がいい、新築、比較的築浅物件であるという場合で、利回りが低いことがあります。また、管理やメンテナンスやサービスが行き届いた物件という場合もあるでしょう。

このようなケースでは、一見すると利回りが低いので損なようにも思えますが、長い目で見れば、結果がいいということも多いです。

利回りから見た福岡市のおすすめ投資用不動産

利回りから見た福岡市のおすすめの不動産を紹介します。表面利回りが高い物件が中心になりますが、実質利回りなども確認の上、購入を検討してください。

引用元：LIFULL HOME’S

利回り14.74%の中古マンションです。設備は専用バス、専用トイレ、シャワー、バルコニー、室内洗濯機置場、駐輪場あり、シューズボックスなどとなっています。

築年月は1990年3月です。一般的に、築年数が古いほど利回りが高くなるといわれているので、この数値になりました。価格は350万円です。

アクセスは西鉄貝塚線 名島駅 徒歩12分なので、悪くありません。

引用元：LIFULL HOME’S

利回り21.34%と非常に高いマンションになっています。かなり収益が上がるのかないと思うかもしれませんが、高利回りの秘密は価格が130万円と安いことと関係があります。また、築年月も古めです。

設備は専用バス、専用トイレ、シャワー、バルコニー、オートロック、エレベーター、シューズボックス。アクセスは西鉄天神大牟田線 井尻駅 徒歩7分といいです。

もう少し価格が高い物件も紹介しましょう。

引用元：LIFULL HOME’S

価格が460万円、利回りが10.43%のマンションです。設備はバス・トイレ別、エアコン、BS対応、フローリング、バルコニー、オートロック、TVドアホン、エレベーター、バイク置き場あり、駐輪場あり、角部屋、クローゼットなどとなっています。

アクセスは西鉄天神大牟田線 大橋駅 徒歩8分といいです。

引用元：LIFULL HOME’S

価格が460万円、利回りが10.95%のマンションです。設備は専用バス、専用トイレ、バス・トイレ別、シャワー、電気コンロ、BS対応、インターネット対応、フローリング、バルコニー、オートロック、エレベーター、バイク置き場あり、駐輪場あり、シューズボックスとなっています。まずまずの設備でしょう。インターネットにも対応しています。

アクセスは福岡市地下鉄空港線・箱崎線 大濠公園駅 徒歩7分といいです。

福岡市で不動産投資をするのなら、利回りをよく理解しよう

今回は、福岡市における不動産投資の利回りに注目してみました。福岡市で不動産投資をするのなら、利回りについてよく知っておく必要があります。

利回りには、表面利回り、実質利回り、想定利回り、現行利回りがあり、それぞれ意味合いが異なっています。この中で重要なのが実質利回り。実質利回りの数値をしっかり確認したうえで、情報収集して、物件を購入したほうが不動産投資の成功率も高まるでしょう。