コラム「福岡LIFE」

福岡に家を建てたい！ だから、まずは土地を購入したい！ と思っても、実は土地を購入すると、土地代金以外に諸費用や税金がかかってきます。さらに購入後にも費用が発生することがあります。

そのため、諸費用がかかることを知らなければ、予算オーバーになってしまうこともあるので注意が必要です。

スムーズに土地購入をするためにも、まずはどのような項目にどれくらいのお金がかかるのかをイメージしておきましょう。

この記事では、土地購入の流れ、土地購入時に必要となる諸費用、そして購入後に必要となる可能性がある諸費用についての情報を解説します。

 

 

福岡市の地価は上昇中

 

 

福岡の公示地価は2014年以降上昇を続けていて、基準地価の全用途、商業地の上昇率で2年連続で日本一です。

ちなみに公示地価とは、国土交通省が毎年3月に公表するその年1月1日時点における全国の標準地の土地価格を公表することであり「地価公示」「公示価格」ともいいます。

2022年1月1日時点の公示地価の全国平均は全用途平均・住宅地・商業地いずれも3年ぶりにプラスとなりました。

全用途平均の地価は、全国平均で前年比0.6％増、三大都市圏では、東京圏で0.8％、大阪圏で0.2％、名古屋圏で1.2％増といずれも2年ぶりに上昇。全国住宅地の地価は1991年以来、31年ぶりに0.5％上昇し、札幌市、仙台市、広島市及び福岡市の地方四市は同5.8％増と上昇を継続しています。

福岡県の用途別対前年平均変動率は、下記の表のように住宅地6.1％、商業地9.4％、工業地14.5％、全用途7.4％増と全国平均値を大きく上回る上昇。中でも商業地は「福岡博多5-21」が18.0％上昇し、全国第3位の伸び率。さらに5位～10位までは福岡博多、福岡中央で占められています。（参考：国土交通省 ）

 

用途地域	住宅地	商業地	工業地	全用途
平均価格（円／平方メートル）	180,100	1,１78,600	１24,400	471,300
変動率 （パーセント）	6.1	9.4	14.5	7.4

 

令和4年1月1日 （参考：福岡市 ） 国土交通省では、上昇に転じた要因は景況感の改善を背景に、低金利環境の継続、住宅取得支援施策等による下支えの効果もあり、住宅需要が回復したことをあげています。（参考：国土交通省 ） 2018年に発表した福岡市の人口の見通しによれば、2020年から10年間で約6.7万人増加すると予想されているため、今後も人口の増加が見込まれています。（参考：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」）

ということは、土地などの不動産はこれからも高くなるということです。 ここからは人気が集まる福岡市で土地を買おうと思ったら、どのようにすればいいのかを見ていきましょう。

 

土地購入までの流れ

 

 

ここからは土地購入までの大まかな流れについて把握しておきましょう。

 

ステップ1：土地探し

ネットで検索しながら、複数の不動産業者に依頼して土地の情報収集を行います。

 

ステップ2：買付証明書を提出する

気に入った土地を見つけたら、購入申込書を提出します。

 

ステップ3：住宅ローン事前審査を受ける

不動産業者やハウスメーカーなどに依頼して、金融機関に対して住宅ローンの事前審査手続きを依頼します。この審査にかかる日数は3営業日〜7営業日程度です。

 

ステップ4：不動産売買契約を結ぶ

「土地売買契約書」と「重要事項説明書」を交付してもらい説明を受け、契約書に署名、押印をして契約を取り交わします。このとき、買主は手付金として売買代金の5～10％程度の金額を売主に支払うことになっているので、必ず確認しておくようにしましょう。

 

ステップ5：住宅ローンの本審査申し込み

住宅ローンの本審査の結果が出るまでは1〜2週間ほどかかります。

 

ステップ6：金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶ

審査が通ったら、住宅ローンの借り入れをする金融機関と金銭消費貸借契約（金消契約）を結びます。

 

ステップ7：土地の引き渡し・所有権移転登記

売主が購入代金を確認したら引き渡しが行われます。

 

土地購入時に必要となる諸費用

土地購入時にかかる費用は、土地代以外に以下のようなものがあるので押さえておきましょう。

・仲介手数料
・印紙代
・登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
・固定資産税
・都市計画税（日割り精算）
・住宅ローン手数料など
・測量費用
・農地転用の費用

 

仲介手数料

仲介手数料は、土地売買を仲介する不動産会社に支払う手数料のことで、大きなウエイトを占めます。 宅地建物取引業法によって上限が決められていて、一般的に、契約時に50％、決済時に50％で支払うのが一般的です。

仲介手数料＝「土地価格×3％＋6万円＋消費税」

また、土地購入代金に消費税はかかりませんが、仲介手数料をはじめ、全ての諸手数料には消費税が発生します。

取引金額	仲介手数料の上限額
200万円以下	取引金額の5％
200万円超400万円以下	取引金額の4％+2万円
400万円超	3％+6万円

各不動産会社はこの上限額までの範囲内で仲介手数料を設定しています。

 

手付金

一般的には、売買代金の5～10％程度を手付金として支払います。手付金は、販売価格の20％を超えてはならないと宅建業法で定められています。また、代金には手付金が含まれるので、決済日には差し引いた残額を支払います。

 

印紙税

印紙税額は、売買代金により決まります。 2024年3月31日までに売買契約書が作成されると減税率が適用されます。

 

売買契約書に記載された契約金額	印紙税額
50万円以下	200円
50万円超100万円以下	500円
100万円超500万円以下	1,000円
500万円超1,000万円以下	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	1万円
5,000万円超1億円以下	3万円
1億円超5億円以下	6万円
5億円超10億円以下	16万円
10億円超50億円以下	32万円

 

登録免許税

登録免許税とは、土地の所有者名義変更にかかる費用のことです。2024年3月31日までは軽減措置が適用されます。

土地の評価額×1.5％（軽減後の税率）

土地の所有者名義変更などの手続きを司法書士に依頼すると数万円がかかります。事務所等によっても報酬額が異なるので確認しておきましょう。 （参考：国土交通省 不動産市場整備：土地の取得に係る税制の概要）

 

不動産取得税

不動産取得税とは、土地購入時に発生する税金で、2024年3月31日までは軽減措置が適用されます。

固定資産税評価額×1.5％

 

固定資産税

固定資産税とは、不動産を所有している人にかかる税金のこと。

固定資産税＝課税評価額×1.4％

（参考：福岡市 ）

 

都市計画税

都市計画税とは、固定資産税同様、1月1日時点における市街化区域内の土地・家屋の所有者に課せられる税金のことです。

固定資産税課税標準額×0.3％

 

土地購入後にかかる可能性がある諸費用

 

 

土地購入後にも費用が発生する可能性があるので、押さえておきましょう。

 

取壊し費用	解体する建物によって費用が異なる。1坪あたり3～5万円が相場
地盤改良費用	地盤調査費用が5万円程度、地盤改良工事費用が50万～100万円程度
インフラ整備費用	上下水道がない土地は5万～20万円が相場

 

予算オーバーしたときは？

 

 

諸経費を計算してみたら、予算オーバーということもあるでしょうが、そんな時は以下のポイントで再検討してみましょう。

・より小さめの土地に変更する

・古家付きの土地を探す

・建物の予算を減らして土地の予算を増やす

・長方形でない土地を探してみる

・南向き以外

・駅を一駅変えてみる

・次に住みたいエリアの土地の相場を調べてみる

 

 

福岡県の土地の価格・相場は？

 

 

2020年時点では、福岡県の土地価格相場は坪単価20万円程度。ただし、10年後の予想価格は+8.7％とも言われています。

・福岡市の土地価格

	坪単価	過去10年間の上昇率
福岡市東区	44万円	+37.9%
福岡市博多区	92万円	+66.6%
福岡市中央区	128万円	+48.7%
福岡市南区	93万円	+29.5%
福岡市西区	40万円	+26.8%
福岡市城南区	50万円	+18.5%

 

まとめ

このように土地を購入するには、土地代だけでなくさまざまな費用や税金がかかってきます。さらに、土地購入後にも必要に応じて費用がかかる場合もあるため、諸費用を含めた資金準備が必要です。 気に入った土地を見つけたとしても周辺環境をしっかりと見ることが重要です。

福岡市では、福岡市中央区の天神エリアで2015年から始まっている大規模な再開発計画「天神ビッグバン」、JR博多駅周辺では大規模なビルの建て替え計画「博多コネクティッド」により、新たなオフィスビルが相次いで誕生しています。 これからも発展していく福岡市で、まずは土地探しを成功させてください。