コラム「福岡LIFE」

 

初めて家を売却する時、「何から始めていいのかわからなくて困っている」という人も少なくありません。家を買う時はトントン拍子に進みますが、売るとなるとなかなかうまくはいきません。

実は不動産を売るためには自ら動く必要があるからです。

家の売却でおさえておくべき手順は全部で7つ。この記事を読んで、ぜひ、不動産売却の流れの全容を把握しましょう。

 

不動産を売る場合の流れ

 

不動産売買の流れとしては、以下のようになっています。まず、売る手順を大まかにつかんでおきましょう。

手順1 売却相場の確認 
手順2 売却相談
手順3 不動産査定を依頼
手順4 媒介契約を締結
手順5 売却活動～購入申込み
手順6 売買契約残代金受領と引渡し
手順7 決済・引渡し
では、ここから各手順を詳しく見ていきましょう。

手順1 売却相場の確認

 

不動産の成約価格を調べられるサイトで調べてみましょう。おすすめは以下の2サイトです。

レインズ・マーケット・インフォメーション	国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理
土地総合情報システム	国土交通省

 

「レインズ」で物件の相場確認

相場を調べるには「レインズ・マーケット・インフォメーション」をチェックします。このサイトは全国ほとんどの不動産会社で活用されていて、情報の一部を一般人でも見られるようになっています。ただ、ほとんどの情報は不動産会社でしか見られません。

もし、不動産会社に「レインズに登録しました」と言われたら、このことだ！ と思い出してください。 正式名称は「Real Estate Information Network System」。頭文字を取って通称、レインズ(REINS)となります。

また、運営する不動産流通機構とは、不動産取引の適正化と円滑化を目的とした4つの組織で、東日本・中部・近畿・西日本があります。もちろん、九州の各県も調べられるので安心してください。 レインズでわかるのは以下の2つです。

・成約した物件情報を掲載

・実際の売却金額がわかる

 

「土地総合情報システム」で相場確認

国土交通省が運営している「土地総合情報システム」でわかるのは以下の2つです。

・不動産取引価格情報検索

・地価公示価格

「土地」、「土地と建物」、「中古マンション」、「農地」、「林地」の取引情報を確認できますが、検索結果に表示される情報は「所在地」、「最寄駅」、「取引総額」、「坪単価」、「面積」等。町名までしか分からないので、それ以降の詳細はわかりません。

ですから、町名でおおまかな相場を確認しておきましょう。 ただし、場所によっては1件か2件しか検索しても出てこないので、ほかの不動産サイトなども参考にすることが大切です。

 

手順2 売却相談

 

相場が何となく把握できたら、次は不動産会社に売却の相談をもちかけます。相談する時にはおおよその計画や方針を立てておくとベターです。できれば、株式会社にしているキャパが広い不動産会社のほうが個人経営の不動産会社よりもいいかもしれません。

・売却までのスケジュール

・売却金額

・売却にかかる費用

一社だけでなく、複数の不動産会社に相談を持ちかけましょう。

 

手順3 不動産査定を依頼

 

複数の不動産会社に査定を依頼します。近くになければ友人知人に紹介してもらうのも手です。

 

不動産査定とは

不動産査定とは、売却前に不動産会社に依頼する売却予想価格のこと。要するに「いくらで売れるか」がわかります。あくまでも予想価格ですから、期待をしてしまうと後でガッカリすることになりかねません。

もちろん、価格が安過ぎれば損をしてしまいますし、高過ぎればなかなか売れません。そのため、適正価格を設定する必要がありますが、なかなか難しいもの。見積もりと同じようなものですから、不動産会社に依頼する査定は無料です。

 

不動産会社が行う不動産査定の方法

不動産査定には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。

査定種類	メリット	デメリット
机上査定（簡易査定）	築年数・面積・所在地などのデータからかんたん算出	訪問査定よりも精度が劣る
訪問査定	現実的で価格精度が高い	時間と手間がかかる

できれば高値で売りたいと誰もが思うはずですが、不動産会社次第で「売値」が変わってきます。数百万円になることもあるので、不動産会社選びは重要なカギとなります。

複数の不動産会社の査定価格を比較検討するためにも、かんたん一括査定を活用するのがおすすめです。

 

手順4 媒介契約を締結

 

不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介とは、売主と買主の間を取り持ち取引を成立させることです。

媒介契約の種類は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類。複数の不動産会社に依頼するのが「一般媒介契約」、1社のみに買い手募集を任せる場合は「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」となります。

 

手順5 売却活動開始

 

媒介契約を結んだら、不動産会社主導となります。

3、4月は新生活のスタート時期にあたります。転勤や新学期が始まり、引っ越しなどで不動産物件の需要も高まります。できたら、この時期を目指して売却をするのがベストです。

不動産の売却は最低でも3カ月程度はかかるので、逆算すると遅くても11、12月には売却活動を始め、2、3月には売り終わりたいものです。

不動産会社の行う売却活動とは具体的には、不動産会社による「チラシの投函」「WEBサイトへの情報掲載」などです。チラシを見て内覧を希望する人も出てくるでしょう。不動産は数千万円もする大きな買物ですから、チラシだけで決めるということはありえません。

 媒介契約を結んだら、家は「商品」。内覧での印象で買うか、買わないかを決めてしまうので、売り物なら少しでもきれいにして、見栄えを良くしておくべきです。

ただ、家全体の片付けはたいへん時間がかかりますので、どうしても片付かない時は、トランクルームに預けてしまうのも手。できるだけものを少なくして、すっきりと見えるように心がけましょう。

 

手順6 売買契約を結ぶ

 

買主が決まったら、不動産会社が「買主側の住宅ローン事前審査」と「物件の最終調査」を行い、売買契約を結びます。

 

売買契約と引き渡しには1カ月ほどかかります。 売買契約時に必要になる書類は以下のとおりです。

・必要書類

・登記済権利証または登記識別情報

・実印

・印鑑証明書

・本人確認書類

登記済権利証・登記識別情報は法務局、印鑑証明書はマイナンバーカードを利用すればコンビニで、またはもよりの役所で事前に取得をしておきます。

売買契約を締結する前に、売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者の四者で揃い、契約における重要事項について宅建士から説明を受ける重要事項説明が行われます。 その後、売買契約書への署名・捺印、手付金の支払いが行われます。

 

手順7 不動産の引き渡しと決済

 

売買契約を締結したら、決められた日時で決済と引渡しが行われます。

売主の住宅ローンが残っている場合は融資先の金融機関との間で同時に返済を行い、決済の前に抵当権の抹消準備をしてもらいます。 引き渡しには司法書士が立ち会い、抵当権抹消と、所有権移転、新たな抵当権設定の登記を行います。

また、この時、固定資産税等の精算も行います。 固定資産税等は1月1日付けの所有者になりますから、2月に引き渡しを行ったとしても、その年の固定資産税等は払わなければいけません。 さらに不動産会社へ仲介手数料の支払いなども行えば終了となります。

不動産を売却して利益が出れば、所得税が発生するので、確定申告が必要となります。これを忘れると、3000万円特別控除や譲渡損失の繰越控除などの特例が受けられなくなるので注意しましょう。

 

不動産売却後の確定申告に必要な書類

 

買った額より売った額が大きくなると所得税がかかり、「譲渡所得税」と呼ばれ、確定申告をして納税をしなければなりません。以下の書類が必要になります。

 

不動産売却後の確定申告に必要な書類一覧

・確定申告書B様式（第一表）

・確定申告書第三表（分離課税用）

・譲渡所得の内訳書

・不動産購入時の売買契約書のコピー

・不動産の取得費用が分かる領収書のコピー

・不動産売却時の売買契約書のコピー

・不動産の譲渡費用が分かる領収書のコピー

・登記事項証明書

・本人確認書類

 

源泉徴収票 控除を受けるために必要な書類

・不動産を売ったときの特例（不動産の3000万円特別控除）

・被相続人の空き家を売ったときの特例（相続空き家の3000万円特別控除）

・不動産を売ったときの軽減税率の特例（10年超所有の軽減税率）

・不動産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

・特定の不動産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

・相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

難しそうな名前の書類ばかりですが、控除の特例を受けるためには必要です。なるべく早めに必要な書類の準備をして、確定申告時に困らないようにしておきましょう。

 

まとめ

不動産の売却方法について解説をしましたが、売却は長い道のりです。まずは大まかに流れを知ることで、段階を知ることができます。

一番高く売ってくれそうな不動産会社を見つけることができる一括査定は、とても重要です。

売却したいと考えるなら、まずは売りたい不動産の相場を調べるところから始めましょう。