コラム「福岡LIFE」

皆さんの中には福岡県・福岡市の地域で空き家を使った不動産事業をしたいと思っている人もいるのではないでしょうか。

この記事では空き家を活用した方法や有効活用をするメリット・デメリットについて詳しく解説をしていきます。不動産事業だけではなく、空き家を購入して住みたいと考えている人も必見ですので是非最後までご覧ください。

 

 

福岡市の空き家状況について

 

現在、日本国内では空き家が増加していることが問題となっており、各自治体では「空き家活用補助金」というのがあります。福岡市も同様に補助金制度があるのですが、条件をクリアしなければいけません。

 

1. 事故移住用の住宅として活用する方
2. 賃貸用の住宅として活用される方

 

この2つに当てはまる人であれば、最大100万円まで補助金がでます。しかし空き家を10年以上活用することが条件となっているので、途中で引っ越すというのはできないので注意をしてください。

 

現在の福岡市の空き家状況についてですが、福岡市の人口は2020年度時点で155万人程となっています。2018年には住宅総数が約90万戸となっており、世帯数に比べると1.1倍の住宅数です。また2018年時点では空き家数が約9万4000戸数となっており、年々増加している傾向にあります。

 

福岡市の空き家を活用した不動産事業について

 

次に福岡市の空き家を活用した不動産事業について紹介をさせていただきます。空き家を活用した方法は以下の3つがあります。

 

• 空き家を賃貸物件として貸し出す
• 建て替えて貸し出す
• 更地にする

 

上記のように空き家を活用する場合は、立地や契約をしたい人のニーズを汲み取らなければいけません。ですが活用に成功をすれば利益を出すことも可能になっているので下記で詳しく解説をしていきます。

 

①空き家を賃貸物件として貸し出す

1つ目は空き家を賃貸物件として貸し出すということです。空き家に問題がなければ、直ぐに賃貸物件として貸し出すことが可能になっています。空き家に問題がある場合は修理やリフォーム費用を支払って賃貸として貸し出す必要がありますが、中古戸建てを購入するよりも安く抑えられます。

 

②建て替えて貸し出す

2つ目は建て替えて貸し出すということです。空き家を一度解体して新しく建て替えて賃貸物件として貸し出すことが出来ます。ただし、建て替え時には固い費用や契約までの期間がかかってしまうので注意をしてください。

 

また余裕があれば問題ありませんが、直ぐに利益を出したいと考えている人は建て替えて貸し出すというのはリスクも高くなってしまうので、他の方法を考えたほうが良いです。

 

③更地にする

3つ目は更地にするという方法です。空き家の状況によっては解体した方が良い物件などもありますが、新しく住宅として建て替えるのはコストがかかってしまいます。ですが更地にした後に、その場所に適した建物にすることで利益を出しやすくすることができるのでおすすめです。

 

• 戸建て賃貸
• シェアハウス
• 民泊
• 介護施設
• 店舗貸し
• コワーキングスペース
• トランクルーム

 

上記のように有効活用する手段はいくつかあるので、立地やニーズに応じてどれにするか決めてみてください。

 

空き家を有効活用するメリット・デメリット

 

ここでは空き家を有効活用するメリット・デメリットについて紹介をしていきます。空き家を購入した際には、利益だけではなくコストもかかってしまうので、利益と出費を事前に確認をする必要があります。

 

空き家を活用した不動産事業のメリット

まず空き家を活用した不動産事業のメリットについて紹介をします。空き家を活用した不動産事業のメリットは以下の2点です。

 

• 初期費用を抑えられる
• 収益を直ぐに得られる

 

下記で更に紹介をしていきますのでご覧ください。

初期費用を抑えられる

1つ目のメリットは「初期費用を抑えられる」という点です。空き家を活用することで、マンションやアパートの物件オーナーになるより、安いコストで事業をスタートさせることができます。

 

上記で紹介をしたように空き家の状態によっては直ぐに賃貸物件として貸し出すことも可能になっています。またシェアハウスを探している人や、民泊など空き家の使い方は1つだけではなく、様々な使い方も可能になっています。

 

収益を直ぐに得られる

2つ目のメリットは「収益を直ぐに得られる」という点です。賃貸物件やそれ以外の物件に建て替えたとしても、月毎の契約にすることで毎月収益を得ることが可能です。またニーズに合わせて物件を決めることで、より多くの収益を得ることができるようになるため、周辺に必要なものが何なのかを確認するようにしてください。

 

空き家を活用した不動産事業のデメリット

次はデメリットについて紹介をします。主なデメリットは以下の2点です。

 

• 老朽化による耐震基準を満たす必要がある
• 他の不動産物件より魅力を見つけるのが難しい

 

空き家を購入する際に気を付けなければいけない2つのデメリットについて下記で詳しく解説をします。

 

老朽化による耐震基準を満たす必要がある

1つ目のデメリットは「老朽化による耐震基準を満たす必要がある」という点です。老朽化が酷い場合は、全て建て直す必要が出てきます。またそれによって費用が大きくなるため、注意をしなければいけません。

 

老朽化によって建て直す必要がある築年数は約「30年」と言われています。老朽化によって起こるリスクは3つあります。

 

• 入居者が決まらない
• 耐震性が低い
• メンテナンスが不十分になる

 

老朽化してしまうと入居者が中々決まらないという状態になることがあります。それだけではなく日本は地震が起きやすい国なので、耐震性を高くしておく必要がありますが空き家の状態だとメンテナンスが不十分になってしまうことも少なくありません。

 

他の不動産物件より魅力を見つけるのが難しい

2つ目のデメリットは「他の不動産物件より魅力を見つけるのが難しい」という点です。空き家になっている家より、賃貸アパートやマンションのように、予め設備が整っている家を探す人が多い傾向にあります。空き家によっては立地が悪かったりするため、魅力を見つけて情報を載せるのが困難になることがあります。

 

福岡市で空き家を活用する際の注意点

 

最後に福岡市で空き家を活用する際に気を付けた方が良い注意点を紹介していきます。

 

管理会社の選び方を注意する

福岡市で空き家を不動産物件として登録する際には「管理会社」を選ぶ必要があります。賃貸物件は入居者が入ることで収入を得ることができますが、管理会社を通じて入居者が決まるため、慎重に選ぶ必要があります。

 

契約書類に注意する

契約時には「契約書類」を確認する必要がありますが、借家契約書には「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類があります。定期借家契約だと、賃貸として貸し出す物件をいずれ別の用途として使ったりすることが可能になっており、普通借家契約は賃貸として貸し出した人が更新を辞めて出て行かない限り、他のことに使うことはできないので注意をしてください。

 

更地に戻した状態にしておくと固定資産税が増額する

更地に戻した状態で1月1日を過ぎてしまうと「固定資産税」が増額してしまうため、支払う金額が増えてしまいます。そのため、1月1日を超えない段階で建物を建てるようにしてください。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか？今回は福岡市の空き家を活用した不動産事業について紹介をさせていただきました。今回紹介をしたように福岡市には空き家が沢山あるため、この機会に