コラム「福岡LIFE」

貸店舗物件を探そうと思っても、優良なテナント物件を見つけることはとても難しいものです。

アパートやマンションの住宅や事務所の賃貸物件選びと違い、物件を探す前から十分な準備が必要になります。

実は、通常店舗物件の解約は半年前に決められることが多いのです。そのため、たとえ解約が決まっていたとしても解約日の直前まで通常営業している場合が多いためで、見た目に判断がつきません。

探し方は、賃貸住宅の場合と大きな違いはありませんが、ポイントを抑えておくことが大切です。この記事ではどんな事前準備が必要か、どんな点に注意をしたらいいのかを解説していきます。

 

 

店舗物件を探す前に具体的な計画が必要

 

店舗物件を探す前に、しっかりと計画を立てておく必要があります。

もちろん、繁華街や駅近に出せれば、それだけ売上げも見込めるでしょう。しかし、一等地はなかなか空きませんし、さらに賃料も高額です。

賃貸物件と同じようにただ、不動産屋を渡り歩いて探すだけではだめで、「自分に合った良い物件」を前もって考えておかなければいけません。

重要な下記3点について詳しく見ていきましょう。

・理想的な家賃

・理想的な広さ

・出店エリア

 

理想的な家賃は？

業種にもよりますが、店舗物件にかかる家賃は月商の10％が理想的だといわれています。たとえば月商100万円なら10万円、月商500万円なら50万円が目安です。

家賃比率を10％以内に押さえられれば、それだけ利益を出しやすくなるので、押さえたいポイントです。ですから、目標月商から家賃を決めます。そのためにも売上予測を立てておく必要があります。

家賃は、原材料費、人件費に次いで割合の大きな経費。家賃比率を上回れば経営は、とたんに立ちいかなくなってしまいます。事前のシミュレーションを行い、事業計画を立てて慎重に検討してください。

 

理想的な広さは？

開業するにあたって、頭を悩ませがちなのが、そもそもどれぐらいの広さが必要なのか、です。どんな業態でも10坪以上あれば開業できるといわれていますが、テイクアウト店やカウンター席がメインとなる飲み屋、ラーメン店等であれば10坪未満でも十分開業できます。

さらにコンパクトな物件であれば家賃も人件費も抑えられますので、できるだけお金をかけずに開業したい！ と10坪以下の物件が注目を集めています。

しかし、スタジオなど逆に広さが必要な業種もあるので、店舗に必要な広さをまず、明確にしておくことが重要です。

 

理想的な出店エリアは？

出店エリアも重要です。これを間違えるとお客さんが来ない…ということになります。

・ターゲットにする客層が歩いているか
・近くに競合店があるか
・わかりやすいか

上記3点をクリアすると家賃が格段にアップしてしまうかもしれませんが、なるべく条件に合った出店エリアを見つけるようにしましょう。

 

取得費用は総額でいくら？

 

出店するエリアや物件によっても異なりますが、計画を立てている間に取得費用を調達しておかなくてはなりません。

店舗物件を借りるときは、一般的には「翌月分の家賃」と敷金にあたる「保証金」、そして不動産会社への仲介手数料が必要になります。それ以外にも礼金が必要となることもあります。初期費用内訳は以下が目安です。

 

◆初期費用内訳

翌月分家賃	1カ月分
保証金	6～12カ月分
不動産仲介手数料	1カ月分
合計	家賃8～14カ月分

 

月額家賃の12カ月分程度が必要となることが多いようです。 条件や交渉によっては保証金が安くなる場合もありますが、かなりまとまったお金が必要になるので物件が決まってから大慌てすることのないよう事前に用意しておくようにしましょう。

 

店舗物件の探し方のコツ

 

物件選びから契約まで2～3カ月ほどはかかりますので、計画的に進めていくようにしましょう。理想的な物件と出会うためには、できるだけムダを省いて効率的に探したいところです。

 

ネットで探す

具体的な空き物件の情報を効率的に集めることができるのが、やはり店舗物件を扱うWebサイト。

さまざまなサイトから情報収集をして、内覧したい店舗物件を見つけたら、すぐに予約を申し込みましょう。さらに登録すれば希望物件が出ると知らせてくれる機能があるところもあります。

ちょっとした空き時間でも検索することができるので、暇があればいろいろと見て情報収集できます。情報は多いに越したことはありません。また、検索キーワードがわからない場合でも、サイトマップを使うと調べたいことがわかるので便利です。

 

出店エリアの不動産会社に相談

貸店舗を取り扱う不動産会社には、貸主から直接依頼されている「元付け会社」と、元付け会社に紹介する「客付け会社」の2つがあります。

元付け会社は、貸主側の求めのほか、これまで入居した店舗の情報入手がしやすいというメリットがあります。

一方、客付け会社は、貸主側とのかかわりがない代わりに客観的な視点からものを言ってくれる可能性が高いので、家賃の相場、出店エリア、店舗情報などの情報を得やすいことがメリットです。

どちらにしろ、希望物件がすぐには見つからなくても、空きが出たら教えてくれるよう頼んでおけば見つかり次第知らせてくれます。

 

知り合いからの紹介

店舗物件所有者を直接知らなくても、ひょっとしたら友人や知人などから紹介してもらえるかもしれません。開業準備段階から友人、知人といったあらゆる人に連絡しておけば、どこかで店舗物件所有者と結びつく可能性もあります。

 

出店エリアを歩いて探す

テナント募集の張り紙を見つけたら、すぐにチェックしましょう。たとえ長い間張り紙がしてあったとしても、物件に問題があるとは限らないので、気になったらまずは問い合わせてみてください。

 

良い店舗物件探しのポイント

 

店舗物件にはさまざまな制約が設けられていることがあります。 業種や業態によっては開業ができないこともあるので、確認しておきます。たとえば、雑居ビルで焼き魚の店を開業しようとすると、どうしてもにおいや煙が立ってしまいます。他店舗からクレームが出ることも考えられますので、入居が認められないということもあります。

また、内装や看板のデザインが制約される、2階以上に入居するときに設備や備品の総重量が制限されるといったこともあります。 さらに賃貸時期が制限されていることもあります。やっと売上げが波に乗ってきたなと思ったら移転する時期…これでは調子が狂う元になりかねません。

さらに途中解約する時は「残りの期間の賃料を違約金として支払う義務」が定められていることもあります。 契約する前にしっかりと契約条件を頭に入れておくようにしましょう。

 

福岡で活用したい起業・創業支援

 

福岡市では起業支援に力を入れています。 「福岡市の企業・創業応援サイト」では、

「創業について学びたい」

「資金を調達したい」

「創業後の経営を強化したい」

という３項目に分かれ さらに細かく分かれているので、利用したいものをチェックしていきます。

 

ビジネスを始める人のための「開業ハンドブック」

まず、事業を始めるために必要な手続きをまとめた「開業ハンドブック」というものがあります。 （参考：開業ハンドブック ） 「事業計画の立て方」や「新規開業に伴う諸官庁への届出」「個人事業、会社にかかる税金」までがわかりやすく書かれていますので、ぜひ、ＤＬして活用しましょう。

 

起業相談が受けられる「スタートアップカフェ」

「スタートアップカフェ」は、創業を志す方をサポートする団体。常駐するコンシェルジュによる起業相談が受けられたり、弁護士、司法書士、行政書士、税理士、社労士などに無料相談できたり、起業に役立つセミナーやイベントなども行われます。

 

◆スタートアップカフェ

受付時間	10:00～22:00
休業日	年末年始
オープン	2017年4月12日
ホームページ	http://www.startupcafe.jp/
Facebook	https://www.facebook.com/startupcafefukuoka/timeline
住所	福岡県福岡市中央区大名2-6-11 FUKUOKA growth next 1階
電話	080-3940-9455

 

さまざまな融資制度

福岡市中小企業サポートセンターでは、事業資金の融資を、長期・低利で利用することができます。 （参考：福岡市 融資のご案内 ） 「福岡市ステップアップ助成事業」は書類を出して応募すると補助金最大100万円がもらえるというものです。令和5年度はまだ発表されていませんが、要チェックです。

 

無料の創業・経営相談窓口「福岡県よろず支援拠点」

起業に関する情報を集めたいなら、「福岡県よろず支援拠点」を利用しましょう。福岡県内には82箇所の窓口が設置されています。国の予算で運営されている施設のため、セミナーへの参加費や個別相談も無料です。 博多本部は年末年始を除いて営業していますが、博多本部以外は月曜～金曜までと平日のみの営業です。

 

まとめ

常にアンテナを張り巡らせておくことが良い店舗物件を探すコツですが、特に福岡市は開業率がNo.1といわれています。

実は福岡市は日本の経済活性化のための「グローバル創業・雇用創出特区」という国家戦略特区に指定されていて、創業と雇用の創出を目指している都市だからです。

貸店舗を探している方は、さまざまな支援を活用しながら、開業しやすい福岡市で自分の理想とする店舗物件をじっくり探してみてください。