コラム「福岡LIFE」

オフィス物件は居住用賃貸物件とは違い、どのエリアに事務所を構えるのかが重要となってきます。事業を成功させられるかどうかは場所次第といっても過言ではないからです。

新規開業、移転時にオフィス物件をどうやって探すべきか悩む人も少なくありません。

この記事では、オフィス物件を探す流れや内見時に重要となるポイント等を解説します。新たな事務所を効率良く見つけたい方は、ぜひ参考にしてください。

事務所を借りるメリット

テレワークの定着により、大手企業の都市部から地方への本社移転、オフィス縮小や不要論までが飛び出す時代となりました。働き方やオフィスのあり方について、見直しをする企業が増えています。そのため、事務所を探す人が増えているのです。

そもそも事務所を借りる最大のメリットは「信用力」。事務所を構え、看板を掲げていることは、一定の審査を通過している証です。そのため、融資を受ける時にも便利です。

また、来客の対応もしやすく、仕事とプライベートを分けられるので働きやすいと感じるのが事務所なのです。

オフィス環境を整える4つのポイント

オフィス環境は働く従業員のモチベーションにも影響するため、快適に働ける環境を整える必要があります。では、どんな点に注意をすればいいのでしょうか。

オフィスの立地選び

利便性が良く通勤しやすい立地であれば、取引先や来訪者も訪れやすくなります。

ポイントは以下の4つです。

・アクセスの良さ 
・街やビルのイメージ 
・周辺の客層 
・競合他社 

アクセスの良さ

まず、最寄りの駅からわかりやすい位置にあるかどうかです。毎日通勤する社員にとっても大事なことですが、取引先にとっても大事なことです。駅から近ければ、取引先も『ついでにちょっと寄ろうかな』という気になってくれます。逆にわかりにくい場所だったり、駅から遠いと、そういう気にもなれません。できれば駅から徒歩5分以内が理想です。

街やビルのイメージ

街やビルのイメージも大事です。提供する商品やサービスのイメージにも影響します。逆に街のイメージを上手く利用して会社のイメージアップを計ることも可能です。

周辺の客層

ターゲットとなる顧客層がいるエリア、またはその近辺にオフィスを構えることで仕事だけではなく、商品開発や企画などもスムーズに進むようになります。

競合他社

ブランドイメージがあるエリアは、同業他社が必ずいます。どれだけあるのかを探しておけば、相乗効果が見込まれるかもしれません。

賃貸事務所の上手な探し方のポイント

オフィス物件の探し方のポイントを、4つのステップに分けて解説していきます。

必要な面積を確認

ワークスタイルや業種によって必要な面積は違ってきます。しかし、社員のひとりに対してどの程度の広さが必要なのでしょうか。

ザイマックス不動産総合研究所が2021年4月に行った「大都市圏オフィス需要調査2021春」によると、オフィスにおける1人あたりの面積は、世の中の動向や景気などによって変化しますが、東京23区の「1席あたりオフィス面積」は2.86坪でした。

オフィス面積＝在籍人数×出社率×席余裕率×1席あたりオフィス面積
（参考：https://soken.xymax.co.jp/2021/12/14/2112-new_approach_to_office_space/）

2020年5月14日から、経団連から「オフィスにおける新型コロナウイルス感染予防対策ガイドライン」により、「仕切りがなく対面する場合には、顔の正面からできる限り２メートルを目安に、一定の距離を保てるよう、工夫する」となっているため、レイアウトを工夫しなければならなくなりました。
（参考：日本経済団体連合会 ）

ザイマックス不動産総合研究所による計算式を使うとなると、出社率や席余裕率を出さなければならないので、大変なので、共有スペースも含め、1人3坪程度を確保すれば適切のようです。

設備を事前に調べる

オフィス内の設備だけでなく、ビル自体の設備もチェックが必要です。さらにエレベーターを使う場合、オフィスで使うものが乗るかどうかといった広さも確かめるようにします。仕事で必要な機材が乗らないと話になりません。駐車場、トイレ、セキュリティなどのチェックも忘れずに行いましょう。

事務所の維持費を確認

借りる際に必要なのは賃貸料だけではなく、保証金等のほか、不動産会社への仲介手数料、さらに新しいオフィス用の備品などさまざまな面に費用がかかります。

また、賃貸料が見合っているかどうかは大事なことです。江戸時代から家賃は3日分といわれています。現代に置き換えると売上のおおよそ10％程度となり、これが無理のない家賃水準ということです。たとえば売上げが200万円であれば、20万円ということになります。

共益費や電話回線、インターネット回線の使用料もあります。毎月の支払いもしっかりと出しておきましょう。

イメージに合うビルを選ぶ

見かけも大事です。ビルの外観や内装が会社のイメージに合うかどうかもポイントです。特にビルの出入り口は入った瞬間に最初に感じる部分ですから、重要です。明るくて清潔感があれば印象も良くなります。

賃貸事務所の内見ポイント

実際に内見するときのポイントを見ていきましょう。

エントランス部分や共用部分のチェック

エントランスは会社の第一印象となるので、清潔感が漂っているか、また、トイレは洗面所も含めて、どんな状況になっているかを確認しましょう。定期的に掃除業者が入るのかどうかも聞いておきます。

電源をチェック

パソコンは必需品ですから、電源プラグが必要な位置にあるか、個数は足りているかの確認は必須です。また、ビルが古いと最大アンペア数が低い場合もあるため、電気容量が足りているかのチェックも必要です。

OAフロア対応かをチェック

OAフロア対応なら、床の上が配線で汚らしく見えることもなくすっきりしますし、つまずいて転倒する恐れもなくなります。

同じビルの業種をチェック

歓楽街にあるビルの場合、顧客を招きづらくなることもあるので、同じビルに入っているテナントや周辺店舗の業種は確認をしておきましょう。

貸事務所を探す方法

では、どうやって効率良く貸事務所を探すといいのでしょうか。
物件探しは情報量が命です。以下の3つの方法を見ていきましょう。

・ネットで探す
・近くの不動産会社へ行く
・居抜き物件を探す

ネットで探す

忙しい場合は、有効です。ネットなら、24時間いつでも探すことができます。直接、不動産会社へ行けなくてもスマホやパソコンでオフィス物件・貸事務所を扱う不動産業者を見つけて、検索ができます。

不動産会社へ行く

情報は多いに越したことはありません。一カ所だけでなく、大手や個人などなるべく多くの不動産業者をあたりましょう。希望するエリアの不動産業者のほうが、たとえ小さな会社でもいろいろな情報を持っている可能性があります。さらにネットに掲載していない物件情報も聞けるかもしれません。

居抜き物件を探す

また、居抜き物件を検討する方法もあります。内装が気に入れば、コストも抑えられますし、すぐに使うこともできます。ただ、設備が老朽化していて、後で何らかのトラブルが起きる可能性もあります。

福岡市の貸事務所の相場

「福岡のオフィスビル空室率・貸事務所平均賃料」によると平均賃料は以下となります。（参考：オフィスネットワーク株式会社　https://www.officenetwork.co.jp/officebill/market.php）

オフィスビルが古くなるほど坪単価で5,000円ほど安くなる傾向があります。

まとめ

貸事務所探しのポイントは、立地や賃料などの条件はもちろんですが、それ以外にも確認ポイントが多くあります。ただし、近道はありません。大手のポータルサイトを有効活用し、膨大な物件一覧の中から情報を収集し、不動産会社に直接出向き情報を集めるしかないのです。

事務所出店や移転を検討している方は、ぜひ参考にして福岡県福岡市でよりよい事務所を見つけてください。