コラム「福岡LIFE」

不動産入札には興味はあるけれど、難しそうでハードルが高いと感じている人は少なくありません。さらに、入札というと「国や自治体が実施する業者選定方法のこと？」と思う人もいるでしょう。

実は、個人でも不動産入札が可能なのです。ここでは、不動産売却における入札の種類、メリット・デメリット等についての情報を説明します。

 

入札とは

 

そもそも入札とは何なのでしょうか。

入札というと、競売（けいばい）をイメージする人もいるかもしれません。

しかし、入札は購入をしたい人達を呼んで最高価格を提示した人が不動産を落札できる、オークション形式の売却方法のことで、要するにセリのことです。

一方、競売は差し押さえにあった物件をお金に変えるために、裁判所が行うものです。この競争入札は、国や地方自治体が土地を売却する時にも行われることがあり、個人も参加をすることが可能です。

さらに、入札システムを持っている不動産会社に依頼をすることで、競争入札によるオークション方式で不動産を売却することが可能となります。

 

入札による不動産売却とは？

 

不動産売却方法は、仲介売買、買取、個人売買のほか、入札があります。入札による売却は、複数の購入希望者がオークション形式で価格を競り合う売却方法です。

近年、ネットオークションが行われるようになり、オークションも身近になってきました。安い！ と思って入札したけれど、どんどん値が上がってしまい、結局買えずに残念な思いをした人もいると思います。

ただし、実際は個人の不動産売却での入札形式は少なく、工場跡地やマンションといった大きなものが多いため、企業、国、裁判所が売却しています。

高く売却できる可能性がある不動産入札に注目が集まっています。

 

不動産売却方法

方法	特徴	注意点
仲介売買	希望価格で売り出しが可能	売れるまで時間がかかることも
買取り	急いでいる方や、確実に売却したい方におすすめ	仲介より売却額が2割程度安くなる可能性も
個人売買	仲介手数料なし	難しい手続きや自力でトラブル対処は行わなければならない
入札	一番良い条件の人に売却可能	売却できないことも

 

不動産入札方式の種類

 

入札形式は大きく分けると下記の5パターンがあります。それぞれの入札方法の特徴を見ていきましょう。

・一般競争入札

・公募型競争入札

・見積もり

・指名競争入札

・希望制指名競争入札

 

一般競争入札

一般競争入札は、最も一般的な入札方法です。厳しい審査や複雑な参加条件も定かでないので、個人が不動産売買を行う場合に最も向いています。不特定多数の中から好条件のものを選ぶことができます。

 

公募型競争入札

公募型競争入札とは、売主が購入希望者に対して条件を提示し、その条件を満たしている人だけが参加ができるという入札方法。参加できる人はわずかなので、参加できれば落札できる可能性が高くなります。一般人にはハードルが高く、気軽に参加することは難しい入札方法です。

 

見積もり

見積もりは、予算額が低い物品購入や印刷物の発注の時に行われるもの。見積書の提出方法は、窓口に直接持参、またはwebから提示などさまざまです。

 

指名競争入札

売主が入札に参加させたい買取業者を指名し、指名した業者を集めて競わせるのが、指名競争入札です。通常、一般競争入札には向かない専門性の高い不動産の入札に利用されます。

 

希望制指名競争入札

希望制指名競争入札は、不動産を購入したい業者を集めて、その中から業者を選ぶ入札方法。入札に参加できるかどうかの審査があるため、参加を希望する業者は、資料を提出しなければなりません。しかし、たとえ、資料を提出したとしても入札に参加できない可能性がある、難しい入札方法です。

 

不動産を入札方式で売却するメリット

 

不動産を入札方式で売却すると、以下のようなメリットを得られます。

・高値で売れる可能性がある

・落札されれば確実に売却できる

・短期間で売却できる

それぞれを詳しく見ていきましょう。

 

高値で売れる可能性がある

買主候補者が多数いる場合、それぞれが価格を競り合ってくれるので、希望の価格より高く売れる可能性があります。できるだけ高く売りたい時は、入札方式で売却するのもひとつの方法です。

 

落札されれば確実に売却できる

競争入札に参加しているのは、ほとんどが不動産業者です。個人だとローン審査で落ちることもありますが、その点、法人である不動産業者なら確実に売却できます。

 

短期間で売却できる

入札で広く公募することができるため、個別に交渉する必要がありません。複数の買い主がいれば同時交渉となるので、効率が良く、短期間で売却できる可能性があります。

 

不動産を入札方式で売却するデメリット

不動産を入札方式で売却するには複数のメリットがある一方、注意するべきデメリットもあります。メリットとあわせてしっかりと頭に入れておきましょう。

 

相場より安くなる可能性がある

競り合いによって高値で売却できる可能性がある一方、入札状況によっては相場より安くなる恐れもあります。 まず、競争入札では、入札が集まりやすいように、相場より安く価格を設定するのが基本。しかし、思ったほど入札者が集まらなかったり、高値をつける人がいなければ、相場よりも安くなってしまうことがあります。 だからといって、価格を高くし過ぎると入札者が集まらない原因になるため、相場に適した価格設定を意識することが大切です。

 

売却できない場合もある

入札による売却の募集を開始しても、必ず購入希望者が現れるとは限りません。通常設けられている8日間の入札期間に応募がない場合や、現れても1人だけといった恐れもあります。 もし、集まらない場合は、不動産会社の仲介売却、または不動産会社の買取・売却、個人間売買に切り替える方法しかなくなります。早く売却できる可能性がある入札方式ですが、必ず売却できるとは限らないため注意が必要です。

 

不動産の入札売却の流れ

 

不動産を入札で売却するときの大まかな流れは、以下の通りになります。

STEP1：相場の確認

STEP2：不動産の価格設定

STEP3：仲介を依頼する不動産会社の選定

STEP4：媒介契約を締結

STEP5：入札参加者の募集

STEP6：落札者と不動産売買契約を締結す

STEP7：入札金額の入金・引き渡し

不動産を競争入札で売却するには、不動産会社へ依頼します。そこで価格について決め、媒介契約を締結します。一括査定などを利用して、複数の不動産会社を比較するのがおすすめです。

売主としては価格は高ければ高いほど都合がいいのですが、だからといって高すぎると入札希望者が現れない可能性もあります。まず、相場はいくらなのかを確認し、その上で業者の意見を聞いてから決めるようにしましょう。

価格が決まったら、仲介業者が入札参加者を募り、基本的には入札者の中からで最も高い金額を提示した人が落札します。

 

不動産売却にかかる費用の一覧

不動産売却には、どのような費用がかかってくるのでしょうか。

・仲介手数料

・印紙税

・登記費用

・固定資産税

・譲渡所得税

その他、土地の測量費用、建物の解体費用、ハウスクリーニング費用などが必要に応じてかかってきます。

 

仲介手数料の相場

400万円を超える	物件価格の3%+6万円
200万円を超え400万円以下	物件価格の4%+2万円
200万円以下	物件価格の5%

※消費税別途

 

印紙税

契約金額	税額
10万円を超え50万円以下のもの	200円
50万円を超え100万円以下のもの	500円
100万円を超え500万円以下のもの	1千円
500万円を超え1千万円以下のもの	5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの	1万円
5千万円を超え1億円以下のもの	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	6万円

令和6年3月31日までは軽減措置 （参考：国税庁 https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm）

 

登記費用

司法書士事務所によって異なりますが、報酬相場は5万円程度です。

 

固定資産税

固定資産税評価額がわかれば、売却相場もわかります。ちなみに固定資産税の評価額とは、固定資産税などの不動産関連の税を算出するために使う市区町村が決める「土地や家などの価格」のこと。国が定めた固定資産評価基準に従い、計算されます。

売却相場の目安＝固定資産税評価額÷0.7×1.1

譲渡所得税とは、不動産売却時に得た利益にかかる「所得税」と「住民税」のこと。

譲渡所得の計算式

課税譲渡所得金額＝収入金額-取得費-譲渡費用

 

福岡市で入札による不動産

 

福岡市で入札による不動産売買を行いたい時は、まずは相場の確認から行いましょう。不動産会社のサイトやホームページから、相場を検索して情報収集してください。

福岡市の土地相場

福岡市東区…37.4万円/坪

福岡市博多区…97万円/坪

福岡市中央区…150万円/坪

福岡市南区…48.3万円/坪

福岡市西区…49.2万円/坪

福岡市城南区…53.2万円/坪

福岡市早良区…64.4万円/坪

中古マンション相場

福岡市博多区…2,344.5万円

福岡市東区…2,488.54万円

福岡市中央区…3,524.85万円

福岡市南区…2,264.76万円

福岡市西区…2,524.37万円

福岡市城南区…2,181.39万円

福岡市早良区…3,424.89万円

（参考リンク：アットホーム ）

 

まとめ

不動産売却の入札の種類や流れをしっかりと理解することで、少しでも有利になることが大切です。さらに入札は売却だけではなく、購入時にも利用することができるので、覚えておくと良いでしょう。

また、入札方式を用いる場合、不動産会社の選定が重要になります。複数の不動産会社を比較してから、媒介契約を締結するのがおすすめです。

この記事では、入札方式での不動産売却についての概要や流れ、メリット・デメリットを解説しました。入札の利用方法や注意点をしっかり理解し、賢く売却してください。