コラム「福岡LIFE」

不動産売却を行うにあたって「どんな方法で売却をするのか」が決まったら、「どんな流れで売却するのか」が決まります。その際「どこがポイントになるのか」を把握しているのとしていないのでは後々後悔することになるかもしれません。

今回は不動産売却を検討しておられる方に、是非売却前に知っておいた方が良いと思う点ついてまとめました。

今後売却を検討しておられる方には是非知っておいていただきたい基本的な情報ですので是非ご一読いただければと思います。

 

不動産を売却する３種類の方法

不動産を売却するにあたって、方法は大きく分けると３種類に分離されます。

1つ目は不動産会社による仲介による売却。

2つ目は不動産会社による買取による売却。

3つ目は個人で購入者を見つけての売却です。

それぞれ解説をしていきます。

 

１、不動産会社による仲介による売却

おそらく最もポピュラーな方法なのが、「不動産会社に仲介を依頼して売却を行う」という手法でしょう。「不動産を売却する」といえばこちらの仲介による売買と考える人が大多数なのではないでしょうか。

不動産会社による仲介での売却は不動産会社が個人の買主を見つける売却方法です、

不動産会社が広告を出したりチラシを配り、お客様の代わりに買主を探してくれるため、お手間をかけないで売却が行える点も魅力です。

加えて、煩雑な書類手続きなども不動産会社がお手伝いするためスムーズなお手続きが可能となります。

 

２、不動産会社の買取による売却

仲介と同様に不動案会社を活用するという点は同じですが、買主が個人でなく不動産会社となります。そのため素早く売却でき、短いスケジュールの中で売却が完了するケースが多いです。

また、個人では買いたい人がなかなか見つからない不動産であっても、買取であれば見つかるケースも多々あります。買取の場合、相場の70~80%程度で取引されることが多いため、理解した上で進めていただくことが大事です。また、買取での対応をしている不動産会社もそれほど多くありませんので、特に買主が見つからない物件であれば条件が下がりやすい傾向にあります

 

３、個人で購入者を見つけての売却

間に不動産業者を入れず、自分で買主を見つける方法です。

不動産取引は不動産会社を使って行われることが多いですが、業者に依頼をせず個人間での売買も可能です。個人売買ならお互いの合意で金額を決められので、高値で売却ができる可能性もあります。また間に仲介を入れないため手数料も発生しないという利点もあります。

こうしたメリットはありますが、個人で買主を探すのは容易なことではありません。買い手がなかなか見つからないというのが実情です。また買い手が見つかった後の価格の交渉や、書類のお手続きなどはすべて自分の手で行う必要があるため、さらに手間がかかってしまうケースもあります。

 

②仲介での不動産売却の流れとかかる費用

 

不動産売却の手法を把握しましたので、次は不動産売買で最もポピュラーな方法である仲介の場合のおおまかな流れを追いながらポイントを整理していきましょう。

 

１、不動産売却の大まかな流れ

[1] 不動産の相場価格を調べてみる

まずは、不動産の相場の価格をチェックしましょう。

事前にどのくらいの価格で取引されているのかを理解しておかないと、提示された金額が正しいかどうかわかりませんよね。しっかりと納得感のある不動産売却を行うためにも調べておきましょう。

相場を調べる方法としては、不動産ポータルサイトで近隣の似たような物件がどのくらいの値段で売りに出されているかを参考にする方法が簡単です。

また詳しく調べたい方は「土地総合情報システム」を使うことで過去2年分の取引事例を調べることができますので、似たような物件の成約事例から売却時の価格の参考を探すという方法もあります。

 

[2] 不動産会社に査定を依頼する

相場が把握できたら不動産会社に査定を依頼してみるのが良いでしょう。

具体的な価格を知ることができますし、今後売却に向けたアドバイスをもらえるケースも多くあります。

不動産売却は地域特性や地域ごとの傾向などもありますので、そのエリアに詳しい不動産会社に話を聞いてみるのがおすすめです。

 

[3] 不動産会社と媒介契約を結ぶ

依頼をする不動産会社を決めたら、媒介契約を行います。

媒介契約とは、家を売る際に不動産会社に買主を探してもらうための契約で、３つの種類があります。

・一般媒介契約(条件が緩い)

複数の不動産会社と契約でき、自分でも買主を探すことができます

 

・専任媒介契約(条件中間)

不動産会社1社のみと契約でき、自分でも買主を探すことができます

 

・専属専任媒介契約(条件厳しい)

不動産会社1社のみと契約し、自分では買主を探すことはできません。

 

契約形態は条件が緩い契約から厳しい契約までの３種類があります。

自分で活動できる場合とできない場合でも選び方は変わりますし、途中で変更することも可能ですので、不動産会社と相談しながら進めていただくといいのではないでしょうか。

 

[4] 価格を決めて売却活動を開始

不動産会社と契約を行ったら、不動産をいくらで売りに出すかを決めることになります。

非常に大事なところですので担当の方としっかり相談を行い、査定額等も考慮しながら決定されることをおすすめします。

価格を決めたら買い手探しのスタートです。

 

[5] 買主と売買契約を締結する

内覧希望者が訪れ、購入検討となったら、売却条件の交渉が始まります。

交渉の結果、お互い納得できる条件となったら売買契約を行います。

売却の価格や手付金、引き渡す時期やもし契約破棄となった場合の違約金などを定めます。

契約書をかわしたら、定めた日程にて不動産の引き渡しを行い、決済を行います。

その後仲介手数料を支払い、お手続き終了です。

 

２、途中で発生する費用

[1] 仲介手数料

仲介手数料は成功報酬ですので、支払いが発生するのは契約が決まってからです。

途中で売却をやめたとしても仲介手数料は発生しません。

また仲介手数料は課税されますので消費税の考慮も必要です。

仲介手数料は法律で定められた上限があり、売却価格によって変動します。

 

売買価格	仲介手数料の上限額
200万円以下	売買価格×5％＋消費税
200〜400万円	売買価格×4%＋2万円＋消費税
400万円以上	売買価格×3%＋6万円＋消費税

 

[2] 売却時に利益が出たら？発生する税金

自宅を売却した際に利益が生じると、その分に対しては税金が発生します。

売却益の計算式は以下になります

 

売却益＝売却価格―取得費―売却にかかった費用―特別控除

 

上記を計算して売却益が出た場合は所得税と住民税、復興特別所得税の３つが課税されます。売却した不動産の所有期間によって税率が異なり、5年以下だと短期譲渡所得となるため税率は高く、5年超だと長期譲渡所得となるため税率は下がります。

 

税金の種類	短期譲渡所得の税率	長期譲渡所得の税率
所得税	30%	15%
住民税	9%	5%
復興特別所得税	2.1％	2.1％

 

[3] 売却のお手続きで発生する税金

売買契約書を作成する際の印紙税と所有権移転登記を行う時に登録免許税の支払いが必要です。契約書に記載された金額によって印紙税は変わり、金額が大きくなるとそれだけ税額も高くなります。

 

 

③不動産を売却するために気をつけたい3つのポイント

 

１、家の雰囲気が重要！内覧時にどんな印象を与えるかが大事

不動産を購入するかどうかは内覧の際の雰囲気が最も重要です。

内覧希望者は事前に「金額」や「立地」、「周辺の様子」や「築年数」などの情報を見て期待をして内覧に臨んでおられますので、その期待に対して内覧の際の雰囲気が期待を超えることが最も重要です。

物を減らすことで室内を広く感じることができるようになりますし。古くても掃除のゆき届いた部屋であれば快適な印象を与えることができます。

細かいことですが、電気を明るいものに変えて部屋を明るくすることや内覧の方向けにスリッパを用意しておくことなどの細かい気遣いは好印象につながるかと思います。

物件の買い手を見つけるためにも担当者さんと相談して内覧に臨みましょう。

 

２、ハウスクリーニングを依頼してメンテナンスを行う

お部屋の清潔感は物件選びの重要なポイントの一つです。

汚れが目立つ箇所などをピックアップしプロのハウスクリーニングを依頼するのも方法の一つです。水回りや玄関など汚れやすいポイントは集中していますので、内覧時にみられることも多いかと思います。不動産全体を清掃するのは費用も高額になりますので、ポイントを絞って実施するのが賢い方法かと思います。

 

３、瑕疵などの告知は嘘をつかない

取引の目的である土地や建物にある何かしらの隠れた欠陥を瑕疵といいます。

売却を行う際にはこれ全てを告知しておかねばなりません。

この告知の義務に違反をすると損害賠償を請求されます。

当然、値下げを求められることは多くなりますが、嘘偽りをせずにきちんと伝えることが大事です。

 

④ポイントをおさえた上で自分にあった売却計画を立てましょう

ここまで売却の手法、流れ、そしてポイントについてお伝えいたしました。

最も大事なことは「納得して売却ができること」だと思います。

複雑になりがちな不動産の売却ですが、出来る限りわかりやすく、そして納得して進められることを重視したお手伝いをしておりますので、ご検討中やお悩みの方は是非ご相談ください。