コラム「福岡LIFE」

これから開業をしようかと悩んでいる人の中には、福岡市の不動産で居抜き物件を探して開業しようと思っている人も多いのではないでしょうか。福岡市は観光地として人気があるため、店舗を出すことで利益を出しやすいため、居抜き物件を探している人も増加しています。

 

この記事では開業をしようか検討している方に向けて、福岡市の不動産で居抜き物件を探す際におすすめする物件の条件を紹介しますので是非ご覧ください。

 

 

福岡市の不動産がおすすめな理由とは

 

まず最初に福岡市の不動産がおすすめな理由について紹介をします。福岡市の不動産がおすすめな理由は「安さ」と「坪数」が大きく関係しています。福岡県は東京都の2,194 km²という面積に比べて､倍以上の4,987 km²の面積があります。

 

それによって、1坪あたりの価格が低く賃貸物件も東京都に比べると全体的に低い傾向にあります。そのため、これから開業を検討している人にとっても店舗の広さを十分に保ったまま店舗を購入することができるのが魅力です。

 

居抜き物件とは

 

では「居抜き物件」というのはどういったものなのかについて紹介をします。居抜き物件というのは、別の店舗として利用していた設備や内装などを、そのままの状態で引き継いで購入することができる物件のことを指しています。

 

これによって、全体的なコストを削減することが可能になっており、古くなった設備や必要な設備を追加で購入するだけで済ませることが可能です。

 

居抜き物件を探す条件について

 

次に居抜き物件を探す条件を紹介させていただきます。居抜き物件を探す際には不動産会社の情報を入手したり、インターネットで調べることが多いと思いますが、売りに出されている物件の条件があまり良くないというパターンも少なくはありません。

 

居抜き物件は基本的に「造作譲渡」を含んだ契約になっていますが、テナントによっては条件が異なることもあるので注意しなければいけません。設備なども全て「買取」の条件として含まれるため、場合によっては金額が高くなることもあります。そこで居抜き物件を探す際に大切になるポイントを3点紹介していきます。

 

①新着情報を常に仕入れる

居抜きの物件を探す際には「新着情報を常に仕入れる」ということが重要です。店舗が決まっていない状態でいくつかの物件を確認して決めるのではなく、売りに出されたり、これから出されるという物件は不動産会社に掲示されることが多いです。

 

上記で紹介をしたように東京都に比べると比較的安い価格で賃貸物件として借りることができることがありますが、どういった業種で店舗を出すのかによっても坪数や立地、設備などが大きく関係してくると思います。

 

不必要な設備が揃っている場合は邪魔になることもあるため、最低限店舗を出す上で必要となるものがきちんと揃っているかを確認することは重要です。ですが優良物件というのは直ぐに契約されて、残っている物件はあまり良くないということもあります。

 

そのため、居抜き物件を取り扱っている不動産会社を探して、新着情報を見つけることで自分が求めている物件を探せるチャンスが増加するのでおすすめです。

 

②賃貸条件を交渉する

居抜き物件を契約する際に「賃貸条件を交渉する」というのも重要なポイントになります。物件を契約する際に「物件オーナー」と直接交渉できることもあります。そういった場合に設備の入れ替えや、営業時間など必要となる項目で問題がないか確認を行い、もし制限されていた場合でも、きちんと交渉を行って許可を貰えるかチェックをしてください。

 

直接交渉ができない場合は、不動産会社との仲介を通じて交渉をすることもできるので、事前に交渉が可能か確認をするようにしてみてください。

 

③契約までスピード感を持って対応する

福岡市で居抜き物件を探す際に最も重要になるのが「スピード間を持って対応する」という点です。福岡市の不動産会社で優良物件を探す場合に、どういった物件が良いかチェックする人は年々増加しています。

 

そのため、優良物件だと思った店舗は直ぐに契約されることも少なくありません。「もう少し早めに行動をしておけば契約できたのに」と後悔しないように、気になった物件が見つかったら直ぐに連絡をして、一度内見するのも重要です。

 

居抜き物件のメリット・デメリット

 

ここでは居抜き物件のメリットとデメリットについて紹介をしていきます。居抜き物件の購入を検討している人は、事前に確認をしておいた方が良い項目があるのでチェックしてみてください。

 

居抜き物件のメリット

まずは居抜き物件のメリットについて紹介をしていきます。居抜き物件のメリットは以下の3点があります。

 

• 初期費用を削減できる
• 開業までにかかる期間を短縮可能
• 工事費用を削減できる

 

この3点のメリットについて詳しく解説をしていきます。

 

①初期費用を削減できる

1つ目のメリットは「初期費用を削減できる」という点です。居抜き物件の人気が高い理由として最大限コスト削減を行うことができるため、開業する際に必要になるコストを最小限に抑えることができます。

 

内装や設備を整えるだけでも費用が掛かってしまいますが、造作譲渡料や使えない設備の入れ替えで済ませることができるので、費用をかなり抑えることができます。特に飲食店などの場合は厨房器具等が整った状態での売り物件もあるため、事業開始がスムーズになるということで傾向があります。

 

②開業までにかかる期間を短縮可能

2つ目のメリットは「開業までにかかる期間を短縮可能」という点です。最低限のコストでスタートさせられるため、開業に必要な工事などを無くすことができます。また営業を開始するまでの工事期間なども賃貸物件であれば家賃が必要になりますが、そういった点も抑えることができます。

 

③工事費用を削減できる

3つ目のメリットは「工事費用を削減できる」という点です。入居時の工事費用を削減できるということもありますが、退去時にも工事費用を削減することが可能です。居抜き物件では退去時にテナントを全て撤去する必要はありません。

 

工事費用を削減することができるだけではなく、次の契約者から造作譲渡料を貰える可能性もあるのでおすすめです。

 

居抜き物件のデメリット

次に居抜き物件のデメリットについて紹介します。居抜き物件のデメリットは以下の通りです。

 

• ルールが決められている場合がある
• 設備が古くて買い直さなければいけない場合がある
• 物件オーナーと交渉する必要がある

 

この3点について詳しく解説をしていきます。

 

①ルールが決められている場合がある

1つ目のデメリットは「ルールが決められている場合がある」という点です。居抜き物件を利用するということは、自分好みに物件の内装を決められるわけではないため、ルールが出てくることがあります。

 

また店舗の広さによっては、店内に入れられる人数やスタッフの数なども制限されることもあるので注意しなければいけません。

 

②設備が古くて買い直さなければいけない場合がある

2つ目のデメリットは「設備が古くて買い直さなければいけない場合がある」という点です。テナントの構造が良くて契約をしたとしても、設備が古くて使い物にならない場合は買い直す必要があるケースがあります。

 

そういった場合に、初期費用を抑えられずにコストがかかることも多いため、注意しなければいけません。

 

③物件オーナーと交渉する必要がある

3つ目のデメリットは「物件オーナーと交渉する必要がある」という点です。入居時と退去時に物件オーナーと交渉をすることがありますが、物件オーナーによっては契約した店舗を全て初期状態に戻さなければいけない場合があります。そういった場合は工事費用がかかるため、注意をしなければいけません。

 

まとめ

 

いかがでしたでしょうか？今回は福岡市の不動産で居抜き物件を探す際のポイントや注意点などを紹介してきました。これから福岡市の不動産で居抜き物件を探そうと考えている方は、紹介させていただいたように注意をしながら確認をするようにしてみてください。