コラム「福岡LIFE」

　不動産投資を始める中でまず誰しもが悩むのが投資先ですよね。不動産投資では基本的に物件を購入して、取得した物件を個人や会社へ賃貸したり、将来的に不動産を売却して収益を出します。
そのため、その地域への需要が高く将来性が見込める投資先を見つけることが大切です。東京都などの首都圏への投資も良いと思いますが、土地の価格の高いところにわざわざ投資をするより、今後の成長が期待できる地方都市へ投資をすることもおすすめです。その中でも投資先として注目度上昇中の都市は福岡です。

それでは数ある地方都市の中でなぜ福岡への注目度が上昇しているのかということについてお話していきたいと思います。

１，なぜ福岡がアツいのか

　注目度上昇中の福岡。その要因は以下の４つです。

　①土地の価値と上昇率の高さ

　②魅力的な２大都市の存在

　③都市再開発事業が盛んであること

　④インバウンド需要の高さ

それでは、これらの要因についてひとつひとつ見ていきたいと思います。

【要因①】地価上昇率の高さ

　不動産投資をする中で投資家の皆さんが気になっていることはやはり「地価」でしょう。これから、不動産投資で資産を増やそうという中で投資先の土地や物件の資産としての価値がどのくらいあるのか知ることは必須事項と言って良いでしょう。

　２０２２年の基準地価を見てみると、福岡県の基準地価は４６万２４１７円／坪であり全国第８位です。さらに驚くべきことは前年と比較した上昇率でしょう。

福岡県の基準地価の変動率は前年比３．０６％上昇しており、全国第１位となっています。市町村別の基準地価上昇率をみても福岡県の地方都市である福岡市は上昇率７．６６％と驚異の成長を見せています。つまり投資先としての福岡は全国的に見て土地の価値が高く、成長性も高いということです。

これがどれほどすごいのかというと、同程度の地方都市である愛知県名古屋市の基準地価上昇率が３．６６％であるのです。

　このように地価上昇率の高さから見ても、福岡の不動産に投資することのメリットが分かることでしょう。

※参考資料URL：基準地価 都道府県ランキング 2022年［令和4年］ (tochidai.info)

【要因②】中央区と博多区という魅力的な2大都市

　福岡市の中でもとりわけ地価が高く地価上昇率も高いのが中央区と博多区です。

・中央区：九州最大の繁華街「天神」やpaypayドームなど商業の中心地

・博多区：交通の拠点として「博多駅」や「福岡空港」、繁華街の「中洲川端」など福岡の玄関地

どちらも魅力的な都市であることは間違いないでしょう。基準地価で見ても中央区は５７５万６０６０円／坪であり前年比上昇率は８．８１％であり、博多区は３３３万９７６８円／坪であり前年比上昇率は１０．９９％とどちらも高い上昇率です。都市再開発事業も進行中で今後さらに魅力が増すことが見込まれており、現在注目を集める都市です。

　また、基準地価についても中央区は東京都の「池袋」等がある豊島区と同程度であり、博多区は品川区と同程度の基準地価だというとそのすごさが分かるのではないでしょうか。

※参考資料URL：福岡県の土地価格相場・公示地価・基準地価マップ・坪単価ランキング (tochidai.info)

【要因③】都市再開発事業が盛んである

　投資先の選定でもう一つ重要なのが「再開発情報」です。再開発が行われる予定の地域は再開発の前後で地価の上昇が期待されます。福岡市は現在、都市の再開発を行っています。その中でも注目度が高いのが「天神ビッグバン」です。

「天神ビッグバン」とは、「天神地区をアジアの拠点都市としての機能と役割を高め新たな空間と雇用を創出するプロジェクト」として、法整備を行うとともに都市機能向上とインフラ整備を行っています。目標として２０２４年までに３０棟のビルの建直しを行い、雇用については計画当初の２０１５年との比較で２．４倍にすると打ち出しています。この再開発だけでも今後の福岡市の発展が楽しみでならないです。

　「天神ビッグバン」以外にも多くの都市再開発事業計画があります。福岡市博多湾北東部の人工島である「アイランドシティ」は再開発により島の西部は物流機能の強化を行い、島の東部は「まちづくりエリア」とされ複合市街地の建設が進んでいます。

また、博多駅周辺エリアでは「JR博多シティ」や「JRJP博多ビル」「KITTE博多」などの大規模再開発がすでに完成済みです。

　このように、完成中のものを含めて多くの再開発が近年行われてきており、進行中の再開発についても完成まであと数年となっています。福岡の地価とその上昇率が高いのも頷ける内容ですね。

※福岡市HP参照URL：福岡市 『天神ビッグバン』着実に進行中！！ (fukuoka.lg.jp)

【要因④】インバウンド需要

　福岡は福岡空港、博多港や北九州空港などアジア方面からの入国ルートが多くあり、訪日外国人によるインバウンド需要の高まりがこれからさらに期待されているのです。福岡市の２０２２年版の観光統計を見ると、２０２１年の福岡市への入国者数は０．６万人と新型コロナウイルス流行による入国制限でかなり減少しています。

　福岡市を訪れた外国人は国籍別の多い順で韓国（２４．６％）ベトナム（２４．３％）フィリピン（１８．５％）台湾（５．９％）その他アジア（１７．５％）と福岡市を訪れた外国人の９０％超がアジアの国々の人だということが分かります。

　新型コロナウイルスによる入国制限で減少したインバウンド需要ですが、今後回復が期待されています。参考に新型コロナウイルス流行前の２０１９年ではどうだったのか見ていきたいと思います。入国者数は２６１万人であり割合は韓国（４２．２％）台湾（１１．９％）中国（８．３％）と国籍や割合に変化はあるものの、アジアの国々からの入国が多いというのは同一のようです。

　入国ルートが多いということは今後も安定した外国人観光客を獲得できる点は強みであると思います。実際に観光庁発行の「訪日外国人動向調査」の都道府県別に訪問率をランキングすると福岡県は第7位となっております。それほど福岡県が外国人にとって日本への玄関口となっており、人気の観光スポットとなっている証拠ではないでしょうか。その中でも今後の経済発展や人口増加が見込まれているアジアの国々の外国人から人気があるということは、これからの将来においても価値があるのです。

※福岡市HP参照URL：福岡市 福岡市の観光・MICE　2022年版（福岡市観光統計） (fukuoka.lg.jp)、福岡市 福岡市の観光・MICE　2020年版（福岡市観光統計） (fukuoka.lg.jp)

※官公庁HP参照URL：訪日外客統計（報道発表資料）｜統計・データ｜日本政府観光局（JNTO）

２，不動産投資のリスクについて

　不動産投資をする上で知っておかなければならないリスクが２つ存在します。

　①投資した不動産の価値が下落すること

　②賃貸収入の低下

主にこの２つが不動産投資におけるリスクです。こちらについてもそれぞれ解説していきたいと思います。

【リスク①】不動産価値の下落

　不動産を投資の目的で購入した時の価格より売却する時に価格が大幅に下落しているということです。不動産といっても、土地と建物で価値は異なります。建物は木造や鉄筋コンクリートといった構造によっても異なります。せっかく物件を購入しても、購入後に不動産の価値が下落し続けてしまうなんてこともあります。

【リスク②】賃貸収入の低下

 　不動産投資は購入した物件を個人や店舗として賃貸することで収入を得ることが主な収益を得る方法のひとつです。しかし、賃貸とは借り手がいなく空室になってしまうと収入は一切入ってきません。そして、築年数によって家賃の下落が見込まれます。

　これらのリスクを把握して、投資先を考慮した際に福岡という土地の魅力度がより一層理解できるのではないでしょうか。「不動産価値の下落」については、地価の上昇率や都市再開発事業による不動産価値の上昇が見込まれています。「賃貸収入の下落」という点においても、「博多区」や「中央区」といった二大都市では再開発も進んでおり、発展が見込まれているので家賃相場や入居状況においても投資するメリットはあります。

３，おわりに

　不動産投資において福岡がアツいということで福岡の投資価値の魅力となる点をご紹介させて頂きました。地価上昇率の高さや都市再開発事業、インバウンド需要の高まりなど魅力的な要素が盛りだくさんな福岡。皆さんも不動産投資を始められる際には一度検討してみてはいかがでしょうか。ただ「天神ビッグバン」は２０２４年で計画完了を目指していたり、新型コロナウイルス流行により減少していたインバウンド需要についても入国制限の緩和に伴い回復傾向にあることを踏まえると、投資をするなら早めに行動することをおすすめします。不動産投資の投資先で悩まれている方の力になれたなら幸いです。