コラム「福岡LIFE」

福岡市で中古不動産を売る・買うことを考えている人もいるでしょうが、どのような手順を踏めばいいかご存じでしょうか？中古不動産とは言え、取引をする機会はそうあることではないでしょうから、知らない人も多いはずです。

そこで今回は、福岡市の中古不動産を売る・買う手順を解説します。これから福岡市で中古不動産取引をする予定の方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

福岡市で中古不動産を売る

 

福岡市で中古不動産を売るための手順を見ておきましょう。以下のような手順に従って売却を進めます。

1. 事前準備
2. 査定を受ける
3. 福岡市の不動産会社を選ぶ
4. 媒介契約を結ぶ
5. 売買契約を結ぶ
6. 決済・引き渡し
7. 確定申告をする

それぞれの項目の詳細を見てみましょう。

 

1.事前準備

福岡市で中古不動産を売ろうと思ったら、まず事前準備をしましょう。事前準備とは、必要書類の用意と相場確認です。

中古不動産の売却で必要な必要書類は以下の通りになっています

▼中古一戸建ての場合

• 身分証明書（免許証等の本人確認書類）・実印・印鑑証明書・住民票
• 登記識別情報通知書または権利証
• 地積測量図・境界確認書
• 建築確認済証・検査済証
• 固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書
• 建築設計図書・工事記録書

▼中古マンションの場合

• 身分証明書
• 印鑑登録証明書および実印
• 登記済証（権利証）または登記識別情報
• 固定資産税・都市計画税納税通知書
• 口座情報のわかる通帳・キャッシュカード
• マンションの管理規約・長期修繕計画・総会議事録等
• 管理に係る重要事項調査報告書

次に、中古不動産の価格相場を確認しておきます。価格相場がわかれば、後で売り出し価格を決める時の参考にもなるし、どのくらいで売れそうか予想も立てやすくなります。

中古不動産の価格相場を調べる方法ですが、レインズや土地総合情報システムなどのサイトを利用できます。そのほか、不動産会社が公開してる売り出し物件情報、チラシなども参考になるでしょう。

 

2.査定を受ける

お持ちの福岡市の中古不動産の相場価格を確認しても、実際にいくらくらいで売れるのかは査定を受けてみて初めてわかります。査定を受ける際は、一括査定サイトの利用がおすすめ。一括査定サイトなら、複数の不動産会社に訪問査定を依頼できます。

不動産の査定には、机上査定と訪問査定がありますが、机上査定ではデータを基にした査定しか行われません。できれば訪問査定で実地調査をしてもらい、精度の高い査定価格を算出してもらいたいところです。

 

3.福岡市の不動産会社を選ぶ

一括査定サイトで訪問査定をしてもらった複数の不動産会社の査定結果を比較して、納得できるところがあれば、選んでみましょう。

ただ、査定結果だけでなく、本当に信頼がおける会社なのか、実績や口コミなども調べておきたいところです。

 

4.媒介契約を結ぶ

信頼できそうな福岡市の不動産会社が見つかったら、媒介契約を結びます。媒介契約とは、中古不動産の売買仲立ちを依頼することです。

不動産会社との媒介契約方法は3種類あります。一般媒介契約と専任媒介契約と専属専任媒介契約です。

簡単にそれぞれの違いを説明しておくと。一般媒介契約では複数社との契約が可能で、個人で売買取引をしてもかまいません。専任媒介契約と専属専任媒介規約では、1社だけとの契約になり、前者は個人売買ができ、後者は個人取引はできません。

不動産会社に熱心に中古不動産の売却活動をしてもらいたければ、1社だけとの契約になる専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。

そのほかの、各媒介契約の違いについては、次のサイトを参照してください。

→不動産売却の媒介契約、専任媒介と一般媒介どっちがいいの？選び方を解説します

 

5.売買契約を結ぶ

福岡市の不動産会社と中古不動産に関する媒介契約を結ぶと、売却活動をしてくれて、購入希望者を探してくれます。

その結果、無事に買主が使ったら、売買契約を結びます。その際には、重要事項の説明がありますが、ここでしっかり内容を確認しておいてください。後後のトラブルを防ぐためにも大変重要なことです。

重要事項の説明が済んで納得ができたら、契約書に署名・押印します。ここでも契約書の内容は逐一チェックしましょう。中古不動産とは言え、契約には多額の金銭が絡みます。トラブルが生じれば、困ることもありますから、契約前に入念にチェックです。

以上の点について問題がなければ、契約を結びますが、ここでは買主から手付金の支払が行われます。手付金の額は物件価格の5～20%程度になります。

 

6.決済・引き渡し

中古住宅の売買契約後、1か月くらい経ったら残代金の決済が行われます。決済が無事済んだら、物件の引き渡しです。

売主の住宅ローンの返済が終わっていない場合は、決済時に残金を支払います。そのうえで、抵当権を抹消します。

 

7.確定申告をする

福岡市の中古不動産の売却で利益が出た場合は、譲渡所得税を納めなければいけないので、確定申告をします。

中古住宅ということもあり、売却時に損失が出る場合もありますが、損失に対しては税金の優遇措置が適用されるケースもあるので、やはり確定申告をしておくほうがいいでしょう。

 

福岡市で中古不動産を買う

 

今度は、福岡市で中古不動産を購入する側の手順を確認しておきましょう。

1. 中古不動産購入条件を整理する
2. 資金計画を立てる
3. 情報収集をする
4. 福岡市の不動産会社に購入相談をする
5. 物件見学を行う
6. 購入申し込みをする
7. 住宅ローンの事前審査に申し込む
8. 不動産売買契約を結ぶ
9. 住宅ローンの本審査に申し込む
10. 引き渡しを受けて、登記手続きを行う

それぞれの項目の詳細を見てみましょう。

 

1.中古不動産購入条件を整理する

福岡市の中古不動産を購入するにあたって、まず希望条件を整理しておきましょう。すべての希望条件をかなえる不動産は購入できませんが、優先度をつけておくのがおすすめです。

絶対譲れない条件、可能なら実現したい条件、予算の上限と下限やいくら以内に収めたいか、どのエリアにするか、あればかなえたい条件などのように整理しておけば、目当ての福岡市内の中古不動産を見つけやすくなります。

 

2.資金計画を立てる

まだ実際に購入する福岡市の中古不動産が決まったわけではありませんが、大まかに資金計画は立てておきましょう。次のようなポイントを考えておきたいところです。

• 頭金はいくらにするか？
• 借入金額の想定額
• 住宅ローンの金利タイプはどれにするか？
• 返済期間がどれくらいを設定するか？

中古不動産を購入するうえでの基本的な資金計画項目になりますが、あらかじめまとめておくと、実際に物件探しがしやすくなります。

 

3.情報収集をする

次に、どんな中古不動産が福岡市で売りに出されているか、情報収取をしてみましょう。情報収集の仕方には、以下のようなものがあります。

• 不動産ポータルサイトで検索する
• 福岡市の不動産会社の窓口に貼られている物件をチェックする
• 折込チラシを見る
• 不動産情報詩を読む
  
  

4.福岡市の不動産会社に購入相談をする

福岡市の中古不動産の情報収集が済んだら、不動産会社に購入相談してみましょう。不動産会社には豊富な中古不動産情報があります。自分で情報収取しただけでは気が付かないような物件も持っています。

そのため、譲れない条件や希望条件を詳しく伝えると、豊富な物件情報からあなたに合うような不動産を見つけてくれるかもしれません。可能性はかなりあります。

また物件の設備や希望の周辺環境等についても伝えることで検討していなかった良いエリアに出会えるかもしれません。「閑静な住宅街が良い」「流行りのリノベーション済み物件でも検討したい」など選択肢になりそうなものはしっかり情報を集めましょう。

福岡市の中古不動産の購入相談をする不動産会社を複数から選んでもいいでしょう。それぞれ比較してみて、一番信頼できそうなところを選んでみるのです。

 

5.物件見学を行う

不動産会社などから、具体的な福岡市の中古不動産を紹介されて、気になるところがあったら、物件漢学をしてみましょう。物件見学をすれば、単なるWebや紙面上ではわからないことも見えてきます。

 

6.購入申し込みをする

福岡市の中古不動産の物件見学をして、満足いくような物件なら、購入申し込みをしましょう。

購入申し込みに際しては、購入申込書に必要事項を記入して、購入しますという意思表示をします。そのうえで、交渉に移り、条件交渉をします。

購入申し込みの時に不動産会社に「申込証拠金」を支払うこともあります。金額は1万円～10万円くらいですが、「申込証拠金」に法的な拘束力はありません。ただ、明確な意思表示の表れとみなされるので、優先して取引をしてくれるでしょう。

 

7.住宅ローンの事前審査の申し込む

福岡市の中古不動産を住宅ローンを組んで購入する場合は、事前審査に申し込まなければいけません。事前審査に通って、初めて次の段階に進めます。

事前審査で調査される項目ですが、主に以下のようなものです。

• 健康状態
• 借入時年齢と完済時年齢
• 年収
• 返済負担率
• 雇用形態
• 業種
• 融資可能額
• 家族構成
• 他の債務状況など

ほかにも事前審査項目はありますが、事前審査は簡易的な審査だとは言っても、審査項目は多いです。ここでしっかり住宅ローンが返済できるのか。金融機関側でおおよその判断をします。

 

8.不動産売買契約を結ぶ

次は、不動産売買契約を結ぶ番ですが、ここで宅地建物取引士から重要事項の説明があります。しっかりと内容を聞いて、問題がないか確認をしてください。不明点がある場合は、遠慮なく質問しましょう。

重要事項の説明と住宅ローン事前審査の承認をもって、対象の中古不動産の売買契約となります。売買契約では契約書に署名・押印するほか、手付金や印紙代、不動産会社に支払う仲介手数料も必要です。諸費用は、中古不動産でも数十万円から100万円以上にもなるので、準備をしっかりしておいてください。

 

9.住宅ローンの本審査に申し込む

住宅ローンの審査には事前審査（仮審査）と本審査があり、本審査は売買契約後に申し込みます。事前審査に通っても、本審査で承認されないことがあるので、注意が必要です。

ただ、住宅ローンの本審査に落ちても、できることはあります。以下のような方法を試してみてください。

• ほかの住宅ローンの審査を受ける
• 返済負担率を25%以下まで下げる
• 融資率を90%以下まで下げる
• 信用情報を確認して、専門機関に相談してみる

10.引き渡しを受けて、登記手続きを行う

住宅ローンの本審査に通り、希望の福岡市に中古不動産を購入できるようになったら、残代金の決済を行い、引き渡しを受けます。引き渡しの当日に名義変更と登記手続きも済ませれば、そのあとすぐに引っ越しに移れます。

 

福岡市でおすすめの中古不動産は？

 

福岡市でおすすめの中古不動産の具体例を示します。

中古一戸建ての場合

格	999万円
所在地	福岡市中央区六本松１丁目
交通	六本松/地下鉄七隈線 徒歩5分

間取り	3DK	建物面積	69.37㎡
土地面積	46.91㎡	私道負担面積	–
築年月	1994年9月(築29年)	土地権利	定期借地権（賃借権）
建物構造	木造	物件種目	中古一戸建て

引用元：at home

借地権の物件になりますが、地下鉄の駅からも近く、間取りも3DKで、価格が999万円と安い物件です。予算の都合の関係でマイホームをあきらめていた方にもお手頃の価格になっています。

 

価格	1,600万円
所在地	福岡市西区生の松原３丁目
交通	下山門/ＪＲ筑肥線 徒歩13分

間取り	3DK	建物面積	60.15㎡
土地面積	214.12㎡	私道負担面積	なし
築年月	1973年12月(築50年)	土地権利	所有権
建物構造	木造	物件種目	中古一戸建て

引用元：at home

所有権付きの中古一戸建てでないと嫌だというののなら、こちらの福岡市の不動産もおすすめ。少し古い物件ではありますが、3DKでJRの駅からも近く、1,000万円台です。これなら買えるという人も多いでしょう。

 

中古マンションの場合

福岡市の中期不動産のうち、おすすめのマンションを見てみましょう。

▼アリスト名島ファースト・ビュー 2階 4LDK

まとめ

今回は、福岡市の中古不動産の売却・購入手順の紹介でした。福岡市にも良質な中古不動産はたくさんあります。中古不動産には中古不動産なりのメリットがあり、ねらい目にもなっています。

売るほうにとっても買うほうにとっても、プラス面も大きいですから、積極的に中古不動産取引をしてみましょう。

福岡市の中古不動産に関する相談は、ぜひとも西郷不動産にご連絡ください。西郷不動産は地域密着の不動産会社で、福岡市のことには非常に詳しいです。中古不動産を売るにしても、買うにしても地域の実情に合った適正価格をご提案。満足のいく取引ができるように手配します。